1. นายแมนทำสัญญาเช่าที่ดินจากนายหมูเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยโดยทำสัญญาถูกต้องตามกฎหมายมีกำหนดเวลา 10 ปี โดยนายแมนตกลงว่าเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วนายแมนยินยอมออกจากที่ดินและจะไม่รื้อถอนสิ่งปลูก สร้างออกจากที่ดินโดยไม่มีเงื่อนไขใดๆ หลังจากทำสัญญาแล้วนายแมนทำการปลูกสร้างบ้านลงบนที่ดินและปลูกต้นมะม่วงรอบรั้วบ้าน เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่านายแมนขอต่ออายุสัญญาเช่าเนื่องจากยังหาที่อยู่ใหม่ไม่ได้ แต่นายหมูไม่ต้องการให้เช่าต่อ นายแมนโกรธมากจึงบอกกับนายหมูว่าจะรื้อบ้าน และขุดต้นมะม่วงออกไปจากที่ดินแต่นายหมูไม่ยอม ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่านายแมนมีสิทธิรื้อถอนบ้านและขุดต้นมะม่วงออกจากที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
หลักกฎหมาย
มาตรา 144 ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดย สภาพแห่งทรัพย์ หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญ ในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะ ทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือ สภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
มาตรา 145 วรรคหนึ่งไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่
มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับ แก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้ สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
การที่นายแมนเช่าที่ดินของนายหมูเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยนั้น ถือได้ว่านายแมนเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของนายหมูในอันที่ปลูกสร้างบ้านลงบนที่ดินของนายหมูได้ บ้านที่นายแมนปลูกลงบนที่ดินตามสัญญาเช่าจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 146 แต่อย่างไรก็ตามนายแมนผู้เช่าได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่าว่าจะไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป
จากที่ดินเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า ดังนั้นบ้านจึงตกเป็นส่วนควบกับที่ดินภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เนื่องจากนายแมนมีสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินที่จะปลูกสร้างบ้านลงบนที่ดินเท่านั้นที่จะเข้าข้อยกเว้นทำให้บ้าน
ไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน ถ้าทำการปลูกสร้างสิ่งอื่นลงไปในลักษณะที่เป็นส่วนควบกับที่ดินแล้ว สิ่งที่ปลูกสร้างลงไปนั้นย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดิน ดังนั้นต้นมะม่วงเป็นไม้ยืนต้นจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา 145 ส่วนควบย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์ประธานตามมาตรา 144 วรรคสอง ดังนี้เมื่อนายหมูเป็นเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและต้นมะม่วงที่นายแมนปลูกสร้างลงบนที่ดินด้วย ดังนั้นนายแมนจึงไม่มีสิทธิรื้อถอนบ้านและขุดต้นมะม่วงออกจากที่ดินได้ ตามเหตุผลข้างต้น
2. นายกิ่งมีที่ดินติดต่อกับที่ดินของนายก้าน นายกิ่งเดินผ่านที่ดินของนายก้านโดยเจตนาใช้เป็นทางออกไปสู่ถนนสาธารณะติดต่อกันเป็นเวลา ๕ ปี นายกิ่งขายที่ดินให้แก่นางกรอง นางกรองใช้ทางเดินนั้นต่อมาอีก ๓ ปี แล้วย้ายไปใช้ทางเส้นใหม่ในที่ดินของนายก้าน เพราะนายก้านปลูกบ้านทับทางเดิม นางกรองใช้ทางใหม่อีก ๔ ปี แล้วนายก้านขายที่ดินให้นายแก้ว นายแก้วปิดทางไม่ให้นางกรองใช้ทางอีกต่อไป โดยอ้างว่านางกรองใช้ทางใหม่มาเพียง ๔ ปี ไม่ได้ภารจำยอมโดยอายุความ และถึงอย่างไรก็ตามนายแก้วซื้อที่ดินมาโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ไม่ทราบว่ามีทางภารจำยอม สิทธิของนางกรองหากมีก็เป็นอันสิ้นไป ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่านางกรองจะฟ้องบังคับนายแก้วให้เปิดทางได้หรือไม่
(ข้อสอบเนติฯ สมัยที่ ๓๕ ปีการศึกษา ๒๕๒๕ น.๒๐๗)
การที่นายกิ่งใช้ทางเดินผ่านที่ดินของนายก้านออกสู่ถนนสาธารณะติดต่อกันเป็นเวลา ๕ ปี แล้วขายที่ดินให้แก่นางกรอง และนางกรองใช้ทางเดินต่อมาอีก ๓ ปีนั้น นางกรองมีสิทธินับเวลาที่นายกิ่งใช้ทางเข้าด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๕ จึงถือว่านางกรองใช้ทางมาแล้วรวม ๘ ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๖๙/๒๕๑๘ น. ๒๑๕๐) (๕ คะแนน)
ที่นางกรองย้ายไปใช้เส้นทางใหม่ในที่ดินของนายก้านอีก ๔ ปี เพราะนายก้านปลูกบ้านทับทางเดิม การย้ายทางของนางกรองก็เพื่อประโยชน์ของนายก้านเจ้าของที่ดินตามมาตรา ๑๓๙๒ จึงต้องนับอายุความภารจำยอมการใช้ทางติดต่อกันรวมเป็นเวลาใช้ทางทั้งสิ้น ๑๒ ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๓๔/๒๕๑๖ น. ๙๙๖) (๕ คะแนน)
เมื่อนางกรองใช้ทางติดต่อกันมาเกินสิบปีทางใหม่จึงตกอยู่ในภารจำยอมโดยอายุความ เพื่อประโยชน์ของที่ดินนางกรองตามมาตรา ๑๓๘๒, ๑๓๘๗, ๑๔๐๑ (๓ คะแนน)
ส่วนที่นายแก้วซื้อที่ดินจากนายก้านโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ทราบว่ามีทางภารจำยอมนั้น นายแก้วจะยกขึ้นต่อสู้เพื่อให้ทางภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้นต้องสิ้นไปหาได้ไม่ เนื่องจากการคุ้มครองบุคคลภายนอกตามมาตรา 1299 วรรคสอง ต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกัน สิทธิที่นายแก้วได้มาเป็นการได้สิทธิในลักษณะกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นสิทธิคนละอย่างกับของนางกรองคือภารจำยอมซึ่งเป็นการรอนสิทธิ เมื่อเป็นสิทธิคนละประเภท นายแก้วจึงอ้างมาตรา 1299 วรรคสอง มายันนางกรองไม่ได้ เพราะภารจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือมิได้ใช้สิบปี ตามมาตรา ๑๓๙๗, ๑๓๙๙ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒ ประชุมใหญ่ น. ๑๑๕๐,๑๖๕/๒๕๒๒ น. ๑๖๕) เมื่อนายแก้วปิดทางภารจำยอม นางกรองย่อมฟ้องบังคับนายแก้วให้เปิดทางได้ (๗ คะแนน)
3. นายเอกยอมให้นายโทมีสิทธิอาศัยในบ้าน และมีสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของนายเอก โดยไม่ได้จดทะเบียนและไม่มีกำหนดระยะเวลา ระหว่างที่นายโทอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินดังกล่าวนายโทปลูกต้นสักบนที่ดินในบริเวณรั้วบ้าน ๒๐ ต้น และมีต้นมะม่วงขึ้นเองตามธรรมชาติ ๑๐ ต้น ต่อมาอีก ๑๐ ปี นายโทได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ตัดต้นสักดังกล่าว และต้นมะม่วงมีผลเต็มต้น เมื่อวันที่ ๑ มีนาคม ๒๕๕๑ นายโทจึงขายต้นสักและผลมะม่วงทั้งหมดให้แก่นายตรี โดยให้นายตรีตัดต้นสักและเก็บผลมะม่วงเองในวันที่ ๗ มีนาคม ๒๕๕๑ และนายตรีได้ชำระเงินค่าต้นสัก ๘๐,๐๐๐ บาทและค่าผลมะม่วง ๒๐,๐๐๐ บาท ให้แก่นายโทรวม ๑๐๐,๐๐๐ บาทเรียบร้อยแล้ว ในวันที่ ๒ มีนาคม ๒๕๕๑นายเอกและนายโทมีปากเสียงกัน นายเอกจึงไล่นายโทให้ออกจากบ้านและที่ดิน นายโทยอมออกจากบ้านและที่ดินดังกล่าวไป ต่อมาวันที่ ๗ มีนาคม ๒๕๕๑ นายตรีมาที่บ้านดังกล่าวเพื่อขอตัดต้นสักและเก็บผลมะม่วง แต่นายเอกไม่ยอม ให้วินิจฉัยว่า นายเอกหรือนายตรีมีสิทธิในต้นสักและผลมะม่วงดีกว่ากัน
นายเอกยอมให้นายโทมีสิทธิอาศัยในบ้านและมีสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของนายเอก แม้ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แต่ก็บริบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิใช้ยันกันได้ระหว่างคู่สัญญา (๒ คะแนน)
แม้ไม้ยืนต้นจะเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ตามมาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง แต่นายโทมีบุคคลสิทธิตามสัญญาซึ่งเป็นผู้ปลูกต้นสัก ต้นสักจึงเป็นทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดิน ซึ่งนายโทมีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิปลูกไว้ในที่ดินนั้น ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา ๑๔๖ นายโทผู้ปลูกต้นสักจึงเป็นเจ้าของต้นสักซึ่งตนได้ปลูกขึ้นตามมาตรา ๑๔๑๐ (๒ คะแนน)
ส่วนต้นมะม่วงขึ้นเองตามธรรมชาติ ไม่ใช่สิ่งเพาะปลูกที่นายโทปลูกไว้ เมื่อต้นมะม่วงเป็นไม้ยืนต้นย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ตามมาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง นายเอกซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของต้นมะม่วงตามมาตรา ๑๔๔ วรรคสอง (ประเด็นนี้ดูในอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย์ ม.ร.ว.เสนีย์ ปราโมช พ.ศ.๒๕๕๑ น.๗๐) (๒ คะแนน)
เมื่อนายโทเป็นเจ้าของต้นสักดังที่วินิจฉัยมาแล้ว แม้ต้นสักจะเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินอันมีลักษณะเป็นการถาวร ซึ่งถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๑๓๙ แต่นายโทขายต้นสักให้แก่นายตรี โดยให้นายตรีตัดต้นสักเอง เจตนาของนายโทและนายตรีประสงค์จะซื้อต้นสักที่ตัดออกจากที่ดินแล้ว จึงเป็นการซื้อสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายต้นสักดังกล่าวจึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อนายโทเป็นเจ้าของต้นสัก นายโทจึงมีสิทธิขายต้นสักดังกล่าวได้ตามมาตรา ๑๓๓๖ นายตรีจึงมีกรรมสิทธิ์ในต้นสักดีกว่านายเอก (๒ คะแนน)
นายเอกเป็นเจ้าของต้นมะม่วงดังที่วินิจฉัยมาแล้ว แม้นายโทซึ่งมีสิทธิอาศัยในบ้าน จะมีสิทธิเก็บเอาดอกผลธรรมดาแห่งที่ดินมาใช้เพียงที่จำเป็นแก่ความต้องการของครัวเรือน ตามมาตรา ๑๔๐๖ แต่ผลมะม่วงซึ่งเป็นดอกผลธรรมดาสามารถถือเอาได้เมื่อขาดจากต้นมะม่วงตามมาตรา ๑๔๘ วรรคสอง เมื่อนายโทและนายตรียังไม่ได้สอยผลมะม่วงออกจากต้น ผลมะม่วงยังเป็นส่วนหนึ่งของต้นมะม่วงอยู่ นายเอกซึ่งเป็นเจ้าของต้นมะม่วงจึงยังมีสิทธิในผลมะม่วงดีกว่านายตรี (๒ คะแนน)
4. เมื่อวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๐ นายทองซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนด ขายที่ดินนั้นให้แก่นายเพชรโดยทำหนังสือสัญญากันเอง และส่งมอบที่ดินให้นายเพชร นายเพชรเข้าครอบครองทำนาในที่ดินแปลงดังกล่าวติดต่อกันมาจนถึงวันที่ ๑๐ มิถุนายน ๒๕๔๕ นายเพชรหยุดทำนาเพราะถูกจำคุกข้อหาเสพยาบ้า ๖ เดือน และเข้าทำนาตามปกติหลังจากพ้นโทษและได้ครอบครองทำนาในทีดินดังกล่าวจนถึงวันที่ ๑๐ มกราคม ๒๕๕๐ นายทองขายที่ดินให้แก่นายพลอย โดยนายทองหลอกนายพลอยว่านายเพชรอาศัยที่ดินดังกล่าวทำนา นายพลอยหลงเชื่อจึงจดทะเบียนซื้อที่ดินดังกล่าวมา ต่อมานายพลอยทราบว่านายเพชรครอบครองที่ดินมาก่อนจึงฟ้องขับไล่นายเพชร
ให้วินิจฉัยว่านายพลอยมีอำนาจฟ้องขับไล่นายเพชรได้หรือไม่
แม้สัญญาซื้อขายระหว่างนายทองกับนายเพชรที่ทำกันเองจะเป็นโมฆะ แต่นายทองได้ส่งมอบที่ดินให้นายเพชรครอบครอง นายเพชรเข้าครอบครองทำนาในที่ดินแปลงดังกล่าว เป็นการเข้ายึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน นายเพชรจึงได้สิทธิครอบครองที่ดินที่ซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๗ (๕ คะแนน)
นายเพชรเข้าครอบครองทำนาในที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๐ จนถึงวันที่ ๑๐ มิถุนายน ๒๕๔๕ แม้นายเพชรหยุดทำนาเพราะถูกจำคุกข้อหาเสพยาบ้า ๖ เดือน และเข้าทำนาตามปกติหลังจากพ้นโทษ ก็ถือว่านายเพชรผู้ครอบครองขาดการยึดถือโดยไม่สมัครใจ และได้การครอบครองกลับคืนมาภายในเวลาหนึ่งปีนับตั้งแต่วันขาดยึดถือ ไม่ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลงตามมาตรา ๑๓๘๔ (๕ คะแนน)
เมื่อนายเพชรครอบครองทำนาในทีดินดังกล่าวจนถึงวันที่ ๑๐ มกราคม ๒๕๕๐ จึงเป็นผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี นายเพชรย่อมกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ (๕ คะแนน)
การที่นายทองหลอกนายพลอยว่านายเพชรอาศัยที่ดินดังกล่าวทำนา นายพลอยหลงเชื่อจึงจดทะเบียนซื้อที่ดินดังกล่าวมา แสดงว่านายพลอยได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยสุจริต แม้นายเพชรจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ก็เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เมื่อนายเพชรยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา นายเพชรจึงไม่อาจยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ของตน ขึ้นต่อสู้นายพลอยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง (๕ คะแนน)
ดังนั้น นายพลอยจึงมีอำนาจฟ้องขับไล่นายเพชรได้
5. โจทย์ นายปัญญา ตกลงทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดของตนให้แก่ นายมยุรา โดยมิได้จดทะเบียน แต่ได้ชำระราคาและส่งมอบที่ดินกันเรียบร้อยแล้ว ต่อมาเมื่อนางมยุรา ได้ทำประโยชน์อยู่ในที่ดินนั้นมาเป็นเวลา 8 ปี นายปัญญาเห็นว่าชื่อในโฉนดยังเป็นของตน จึงจดทะเบียนยกที่ดินแปลงนี้ให้แก่ นายเพทาย บุตรชาย โดยที่ นายเพทาย ก็รู้ดีว่า นายปัญญาได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่นางมยุราไปแล้ว เมื่อ 8 ปีก่อน เช่นนี้ นายเพทาย มาขับไล่ นางอยุรา นางมยุราจำต้องออกไปจากที่ดินแปลงนี้หรือไม่ กรณ๊จะเป็นเช่นไรหาก นายปัญญาถึงแก่ความตาย และมีทายาทเพียงคนเดียวคือ นายเพทาย แต่ นายเพทาย ยังไม่ได้ขอเปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดจาก นายปัญญา เป็น นายเพทาย เช่นนี้ หาก นายเพทาย มาขับไล่นางมยุรา นางมยุรา จำต้องออกไปจากที่ดินแปลงนี้หรือไม่ เพราะเหตุใด
หลักกฎหมาย
กรณีตามปัญหา ประมาลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ วางหลักไว้ว่า
ม.456 วรรค 1…
ม.1299 วรรค 1…
ม.1299 วรรค 2…
ม.1367…ม.1377…
ม.1378…
ม.1336…
ม.1382… ข้อเท็จจริงตามปัญหา การที่ นายปัญญา ทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดของตนให้แก่ นางมยุรา โดยมิได้จดทะเบียน แต่ได้ชำระราคาและส่งมอบที่ดินกันเรียบร้อยแล้ว และนางมยุราก็ได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นมาเป็นเวลา 8 ปี ข้อเท็จจริงนี้พิเคราะห์ได้ว่า คู่กรณีมิได้มีเจตนาจะไปทำการจดทะเบียนโปนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายที่ดินนี้จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผลจึงเป็นโมฆะตาม ม.456 วรรคแรก นางมยุรา จึงไม่มีบุคคลสิทธิใดที่จะกล่าวอ้างกับนายปัญญาได้ และเมือมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็มีผลทำให้ ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ์ คือไม่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามหลักกฎหมายลักษณะทรัพย์ ตามมาตรา 1299 วรรค 1 แต่ประเด็นข้อเท็จจริงปรากฎว่านายปัญญา ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้กับนางมยุราแล้ว การส่งมอบที่ดินนี้ เป็นเจตนาที่ผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือทรัพย์สินไว้ สิทธิครอบครองของนายปัญญา ก็สิ้นสุดลง ตาม ปพพ. มาตรา 1377 และการส่งมอบที่ดิน ก็เป็นการโอนไปซึ่งสิทธิครอบครอง ตาม ปพพ. 1378 ประกอบกับนางมยุรา ก็รับมอบที่ดินไว้ และได้เข้าทำประโยชน์ นางมยุรามีเจตนายึดถือไว้เพื่อตน นางมยุรา ย่อมได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1367 นางมยุรา จึงมีทรัพยสิทธิ จะกล่าวอ้างกับคนทั่วไปในสิทธิครอบครองนี้ ซึ่งการได้มาโดยอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมอันเป็นโมฆะ หากได้ครอบครองและเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ผู้ครอบครองย่อมได้กรรมสิทธิ ตาม ปพพ. มาตรา 1382 แต่ข้อเท็จจริงนี้ นางมยุรา ครอบครอง เพียง 8 ปี นางมยุรา จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ ดังนั้น กรรมสิทธิ์ ในที่ดินแปลงนี้ยังคงเป็นของ นายปัญญา นายปัญญาจึงมีสิทธิจัดการทรัพย์สินของตนเองได้ตาม ปพพ. มาตรา 1336 จากข้อเท็จจริง นายปัญญา ได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนยกที่ดินแปลงนี้ให้ นายเพทาย ถึงแม้ว่าเพทาย จะรู้ว่า นายปัญญาได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้นางมยุราไปแล้ว เป็นการไม่สุจริต นางมยุรา ก็ไม่มีสิทธิใดจะกล่าวอ้างได้ เพราะสิทธิครอบครอง ไม่อาจใช้ต่อสู้กับเจ้าของที่แท้จริงซึ่งมีสิทธิดีกว่าได้ ดังนั้น นายเพทาย จึงเป็นผู้ได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบริบูรณ์ในทรัพยสิทธิ ตามมาตรา1299 วรรค 1 นายเพาทาย จึงมีสิทธิจัดการทรัพย์สินของตนเองตามมาตรา 1366 นายเพทาย จึงมีสิทธิขัดขวางขับไล่ไม่ให้นางมยุรา สอดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย นางมยุราจึงจำต้องออกจากที่ดินแปลงนี้
กรณีจะเป็นเช่นไร....... นายปัญญา ถึงแก่ความตาย ทรัพย์มรดก ก็ต้องตกทอดสู่ทายาท นายเพทาย จึงเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แม้ยังไม่ได้จดทะเบียน ก็ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิแล้ว แต่จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้กระทำการโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ตาม ปพพ. ม.1299 วรรค 2 จากข้อเท็จจริงนี้ นางมยุรา ซื้อที่ดินเสียค่าตอบแทน แต่มิได้จดทะเบียน นายเพทาย จึงยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้นางมยุราได้ เมื่อนายเพทาย เป็นผู้มีทรัพยสิทธิ นายเพทายจึงมีสิทธิจัดการทรัพย์สินของตนเองตามมาตรา 1336 จึงมีสิทธิขัดขวางขับไล่นางมยุราออกจากที่ดิน
6. เด่นเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดจำนวน 2 ไร่ โดยเด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน 1 ไร่ ให้แก่ดวงโดยไม่ได้จดทะเบียนแบ่งแยกโฉนดให้ ภายหลังจากดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินด้านทิศเหนือติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว เด่นก็ยกที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 1 ไร่ ซึ่งอยู่ด้านทิศใต้ให้แก่เปลว แต่ทำสัญญาจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดทั้งแปลง เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงในภายหลัง แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น แต่กลับนำที่ดินดังกล่าวไปทำสัญญาและจดทะเบียนขายให้กับเพลิง ซึ่งเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่าง ๆ และรู้ด้วยว่าดวงกำลังจะยื่นฟ้องคดีให้เปลวแบ่งโฉนดให้ดวง แต่เพลิงก็ยังรับซื้อที่ดินนั้นทั้งหมด ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่า ระหว่าง ดวง เปลว และเพลิง ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจำนวน 1 ไร่ ด้านทิศเหนือซึ่งเป็นที่พิพาทดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
หลักกฎหมายป.พ.พ. มาตรา 1299… เด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน 1 ไร่ให้ดวง แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนแบ่งแยกโฉนดทีดินให้ ดวงจึงเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 1 แต่นิติกรรมดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่นิติกรรมจึงเป็นโมฆะ แต่การที่ดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินนั้นติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ดวงจึงเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ อันเป็นการได้มาโดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 2 แต่ดวงยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นของตน ดวงจึงไม่สามารถเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในทางทะเบียน และไม่สามารถยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมีค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
ต่อมาเด่นยกที่ดินส่วนที่เหลือด้านทิศใต้จำนวน 1 ไร่ให้เปลวโดยทำสัญญาและจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อในโฉนดทั้งแปลง เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงภายหลัง แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น แต่เปลวกลับทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงทิศเหนือให้เพลิง โดยเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่าง ๆ แม้เพลงจะเป็นบุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวโดยมีค่าตอบแทนก็จริง แต่การได้มานั้นไม่สุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต
ดังนั้นดวงจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าเปลว เพราะเปลวได้มาโดยไม่มีค่าตอบแทน ไม่สุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต และดวงมีกรรมสิทธิ์ดีกว่าเพลิงตามเหตุผลดังกล่าวข้างต้น
7. นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง เมื่อนายเอกตายได้ทำพินัยกรรมยกที่ดินแปลงนี้ให้ นายโทและนายตรี นายโทและนายตรีได้ขอแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นคนละแปลงตามส่วนของตน เมื่อแบ่งแยกแล้วปรากฏว่าแปลงของนายตรีถูกปิดล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยมีที่ดินของนายโท นายดำและนายแดงปิดล้อมอยู่ นายตรีเห็นว่าถ้าตนได้นำรถผ่านบนที่ดินของนายดำ จะเป็นทางที่ใกล้ที่สุดที่จะออกสู่ถนนสาธารณะได้ นายตรีจึงไปยื่นคำร้องต่อศาลขอนำรถผ่านเข้าออกทางที่ดินของนายดำ ดังนี้ นายดำจะต้องยอมให้นายตรีผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนหรือไม่
หลักกฎหมาย
ป.พ.พ. มาตรา 1350…
วินิจฉัย กรณีตามปัญหาเป็นเรื่องที่ดินของตรีถูกปิดล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ นายตรีย่อมมีสิทธิร้องขอต่อศาลเพื่อให้เปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินแปลงที่ปิดล้อมอยู่เพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินของตรีเป็นที่ดินแปลงที่เคยรวมอยู่กับที่ดินของโทแล้วแบ่งแยกออกมา ทำให้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ การขอเปิดทางจำเป็นของตรีจึงอยู่ในหลักเกณฑ์ของมาตรา 1350 ไม่ใช่มาตรา 1349 ดังนั้น นายดำย่อมมีสิทธิไม่ยอมให้นายตรีผ่านที่ดินของตนได้เพราะสิทธิที่จะขอทางจำเป็นคือขอผ่านที่ดินของโทเท่านั้น โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน
8. หนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งให้สองเช่าที่ดินปลูกบ้าน สองได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะ เพราะที่ดินของหนึ่งไม่มีทางเข้าออก โดยสองไม่ได้ขออนุญาตจากสามเลย สองเช่าที่ดินหนึ่งและใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของสามมาได้สิบห้าปี ทางราชการได้ตัดถนนระหว่างจังหวัดผ่านที่ดินแปลงนั้น พอดีกับที่สองได้เลิกสัญญาเช่า ที่ดินแปลงนั้นจึงถูกปล่อยทิ้งร้างมาได้สองปี หนึ่งได้เข้ามาปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น หนึ่งจึงต้องการที่จะใช้ทางผ่านบนที่ดินของสามเข้าออก โดยหนึ่งอ้างว่าที่ดินของสามตกเป็นภาระจำยอมให้ที่ดินของตนผ่านเข้าออกแล้ว แต่สามอ้างว่าหนึ่งหมดสิทธิที่จะใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนแล้ว ให้ท่านอธิบายว่า ข้ออ้างระหว่างหนึ่งและสามใครจะรับฟังได้ดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
หลักกฎหมาย
มาตรา 1387, มาตรา 1401, มาตรา 1382, มาตรา 1400…
หนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งให้สองเช่าที่ดินปลูกบ้าน สองได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของของสามเพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะเพราะที่ดินของหนึ่งไม่มีทางเข้าออก โดยสองไม่ได้ขออนุญาตจากสามเลย สองเช่าที่ดินหนึ่งและใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของสามมาได้สิบห้าปี ที่ดินของหนึ่งได้ภาระจำยอมในการใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพราะภาระจำยอมมีขึ้นเพื่อประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 1387 ดังนั้นใครก็ตามที่อยู่บนที่ดินก็จะก่อให้เกิดภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ตามมาตรา 1401 และมาตรา 1382 ทางราชการได้ตัดถนนระหว่างจังหวัดผ่านที่ดินแปลงนั้น ภาระจำยอมในการใช้ทางก็หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ภาระจำยอมนั้นสิ้นไปเป็นการสิ้นไปโดยผลของกฎหมายมาตรา 1400 วรรค 1 และเมื่อเป็นถนนของทางราชการจึงใช้ได้ตลอดไป เมื่อหนึ่งได้เข้ามาปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น หนึ่งจะใช้ทางผ่านบนที่ดินของสามไม่ได้ เพราะภาระจำยอมสิ้นไปโดยผลของกฎหมายแล้ว ข้อที่สามอ้างว่าหนึ่งหมดสิทธิที่จะใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนแล้วจึงรับฟังได้ดีกว่าของหนึ่ง
9. ที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของโอ่งมีที่ดินมือเปล่าของอ่างอยู่ติดทางขวามือและมีที่ดินมือเปล่าของเอียดติดอยู่ทางด้านหลัง อ่างได้เข้าไปขุดหน่อไม้ในที่ดินของโอ่งมาขายเป็นประจำเป็นเวลาเกินกว่าสิบปีแล้ว ส่วนเอียดก็ใช้ที่ดินของโอ่งเป็นทางผ่านเข้าออกที่ดินของตนตลอดมาอยู่เกินกว่าสิบปีเช่นกัน ทั้งเอียดและอ่างได้ใช้ที่ดินของโอ่ง โดยโอ่งไม่รู้ ต่อมาโอ่งได้ห้ามไม่ให้เอียดและอ่างเข้าไปในที่ดินแปลงนั้นของตน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะทรัพย์สิน อ่างและเอียดมีสิทธิในที่ดินของโอ่งแปลงนั้นอย่างไรบ้าง เพราะเหตุใด
หลักกฎหมาย
มาตรา 1387…
ที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของโอ่งมีที่ดินมือเปล่าของอ่างอยู่ติดทางขวามือและมีที่ดินมือเปล่าของเอียดติดอยู่ทางด้านหลัง อ่างได้เข้าไปขุดหน่อไม้ในที่ดินของโอ่งมาขาย การเข้าไปขุดหน่อไม้มาขายไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองบนที่ดินของโอ่งเพราะการเข้าไปเก็บหน่อไม้ยังไม่ได้เกี่ยวข้องใช้ประโยชน์ในทรัพย์ถึงขนาดเท่ากับผู้ทรงสิทธิครองครองในที่ดินมือเปล่าที่ยึดถือใช้ที่ดินทำประโยชน์กับทรัพย์ จึงยังไม่เป็นยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนายึดถือเพื่อตน ตามมาตรา 1367 ส่วนเอียดก็ใช้ที่ดินของโอ่งเป็นทางผ่านเข้าออกที่ดินของตนตลอดมาอยู่เกินกว่าสิบปี โดยโอ่งไม่รู้ ที่ดินของเอียดจึงได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ผ่านเข้าออกบนที่ดินของโอ่งแล้วตามมาตรา 1401,มาตรา 1382
10. อมตะครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของนครติดต่อกันได้ 10 ปี ระหว่างที่อมตะยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งให้ตนเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์นั้น นครรู้เรื่องการยื่นคำร้องของอมตะ นครจึงทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวให้กรุง โดยกรุงไม่รู้เรื่องการครอบครองปรปักษ์ของอมตะแต่อย่างใด หลังจากนั้น 3 เดือนศาลมีคำสั่งให้อมตะเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ อมตะจึงนำคำสั่งศาลไปยื่นขอจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน กรุงรู้เรื่องจึงคัดค้านการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างอมตะกับกรุงผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่ากัน และกรุงจะคัดค้านการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของอมตะได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
หลักกฎหมาย
ป.พ.พ. มาตรา 1299 …
อมตะเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนครโดยการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งถือว่าเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 2 แต่ถ้าอมตะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว อมตะจึงยังไม่สามารถที่จะเปลี่ยนแปลงใด ๆ ทางทะเบียน และไม่สามารถยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้อสังหาริมทรัพย์นั้นไปโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
ข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์ปรากฏว่า ระหว่างที่อมตะกำลังยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งให้ตนเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนครโดยการครอบครองปรปักษ์นั้น นครได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้กรุง โดยกรุงไม่รู้เรื่องการครอบครองปรปักษ์ของอมตะแต่อย่างใด กรุงจึงเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว กรุงจึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าอมตะซึ่งยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 2
11. เอกปลูกบ้านหลังหนึ่งลงบนที่ดินมีโฉนดของเอกโดยได้วัดแนวเขตและเรียกโทเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาชี้ระวังแนวเขตเรียบร้อยแล้ว ต่อมาเมื่อปลูกเสร็จ ปรากฏว่าระเบียงบ้านชั้นสองของบ้านเอกได้รุกล้ำในเขตที่ดินของโทครึ่งตารางเมตร โททราบเรื่องจึงขอให้เอกรื้อถอนระเบียงบ้านไม่ให้รุกล้ำเขตที่ดินอย่างที่เป็นอยู่ แต่เอกได้ขอร้องมิให้โทฟ้องคดีและตนขอไม่รื้อถอนระเบียงแต่ยินดีจ่ายเงินจำนวนสองหมื่นบาทแก่โททุกปีเป็นค่าใช้ที่ดิน โทยินยอมและทั้งสองฝ่ายปฏิบัติตามที่ตกลงกันตลอดมาจนถึงปีที่ห้า โทขายที่ดินของตนแก่ตรี ตรีได้ฟ้องขอให้เอกรื้อถอนระเบียงบ้านที่รุกล้ำเข้ามา โดยตรีทราบตั้งแต่ซื้อที่ดินแล้วว่าระเบียงบ้านของเอกสร้างรุกล้ำเข้ามา ถ้าท่านเป็นศาลขอให้ท่านวินิจฉัยสิทธิระหว่างเอกกับตรีในข้อพิพาทนี้
หลักกฎหมาย
ป.พ.พ. มาตรา 1312, มาตรา 1299 วรรค 1, มาตรา 4 …
วินิจฉัย การที่เอกจะปลูกบ้านลงบนที่ดินของตนแต่ได้เรียกนายโทเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาชี้ระวังแนวเขตแล้วจึงปลูก ถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตามมาตรา 1299 วรรคแรก แต่เอกกับโทได้ตกลงกันว่าเอกขอจ่ายเงินเป็นค่าใช้ที่ดิน โทยินยอม เป็นการตกลงเพื่อให้ได้มาซึ่งภาระจำยอมที่เป็นทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 1299 วรรค 1 เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่สมบูรณ์ ต่อมาเมื่อโทขายที่ดินแก่ตรี จึงต้องนำมาตรา 1312 วรรคแรกมาปรับในฐานะที่เป็นกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่ง ซึ่งมีผลคือ เอกปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต เอกจึงต้องเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดิน และตรีต้องจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมโดยเอกไม่ต้องรื้อถอนส่วนที่ถูกรุกล้ำ
12. แดงมารดาของดำ ตกลงกับดำด้วยวาจาว่า แดงจะโอนกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินของแดงให้แก่ดำบุตรชาย แต่ดำจะต้องให้แดงมีสิทธิเก็บกินในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นตลอดชีวิตของแดงเป็นการตอบแทนที่แดงยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้ ดำรับปากตกลง แดงจึงได้ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินให้แก่ดำเป็นที่เรียบร้อย โดยดำไม่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่แดงมารดาตามที่ตกลงกันด้วยวาจา โดยดำจะมีผลประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่า และดำก็ให้แดงมารดาเก็บค่าเช่าสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินตลอดมา หลังจากนั้น ๕ ปี ดำป่วยหนัก จึงได้จดทะเบียนยกสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินดังกล่าวให้แก่ขาวบุตรชาย แดงเกรงว่าหากดำเป็นอะไรไป แดงก็จะไม่สามารถเก็บค่าเช่าได้ตามที่เคยตกลงไว้กับดำ จึงฟ้องให้ดำและขาวจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่ตน
ให้วินิจฉัยว่า แดงจะฟ้องให้ดำและขาวจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่ตนได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
สำหรับดำนั้น ดำและแดงตกลงกันด้วยวาจาว่าให้แดงมีสิทธิเก็บกิน เพื่อเป็นการตอบแทน ที่แดงยกที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่ดำ ซึ่งเป็นบุตร ดำจะมีผลประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่า ส่วนแดงมีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่แดงในอันที่จะเรียกร้องให้ดำไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น ตราบใดที่ดำผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลุกสร้างยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่บุคคลอื่น แดงย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้(ฎ.๒๓๘๐/๔๒(ป)) แต่เมื่อดำได้จดทะเบียนยกสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินดังกล่าวให้แก่ขาวบุตรชายไปแล้ว แดงจึงไม่อาจฟ้องให้ดำให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่ตนได้ เพราะกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้โอนไปยังขาวแล้วตั้งแต่ก่อนฟ้องคดี
สำหรับขาวนั้น สิทธิเก็บกินที่แดงได้มานั้นเป็นเป็นกรณีได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางนิติกรรม
เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การได้มาจึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง คงใช้บังคับได้ในฐานะบุคคลสิทธิเฉพาะแดงกับดำ ซึ่งเป็นคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันขาวบุคคลภายนอกด้วย เมื่อดำยกที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้ขาวซึ่งเป็นบุตร ถือว่าขาวเป็นบุคคลภายนอก ทั้งหาได้มีบทบัญญัติให้ผู้รับต้องรับหน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ ของผู้ให้ไปด้วยอย่างกรณีทายาทรับมรดกไม่ ข้อตกลงให้แดงมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตของแดงจึงไม่มีผลผูกพันขาว ไม่อาจบังคับให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมหรือเปิดทางพิพาทโดยอาศัยเหตุนี้ได้แดงจึงไม่อาจฟ้องให้ขาวให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่ตนได้ (ฎ.๒๒๒๙/๔๒)
